Evinizi, işinizi, yemeğinizi, yolda yürüdüğünüz kaldırımı, hayatınızı birileriyle paylaşıyor musunuz?
Bir şekilde kısa veya uzun soluklu olarak, bir şeylerimizi birileriyle paylaşıyoruz değil mi?
Bu paylaşımların kurallarını bazen kendimiz belirliyoruz, bazen de o kurallar çoktan birileri tarafından belirlenmiş oluyor. İşte eğer bir taşınmazınızı birileri ile paylaşıyorsanız, onların kuralları çoktan yazıldı.
Malumunuz olduğu üzere taşınmaz alım-satımı, tercih edilen bir yatırım aracı. Kim istemez ki bugün aldığımız çorak arazi, yarın imara açılmış olsun.
Taşınmazın tek sahibi biz isek, kendimizden ve komşumuzdan mesulüz pek tabi. Ama burada dikkatinizi çekmek istediğim durum, aynı taşınmaza birden fazla kişinin sahip olması durumu, yani PAYDAŞLIK.
Mirasçıların pay arkadaşlığı çokça karşılaşılan bir pay arkadaşlığı türü ama bu yazımızın konusunu diğer bir mülkiyet çeşidi olan PAYLI MÜLKİYET. Yani fiziki olarak bölünmemiş bir şeye, belirli oranlarla sahip olan kimselerin paydaşlık durumu.
Paylı mülkiyette pay arkadaşları, genel olarak bilerek ve isteyerek paydaş haline geliyorlar. İşte çoğu zaman bile isteye girdiğimiz bu paydaş olma durumundan, ne yazık ki güle oynaya ayrılamıyoruz.
“Ben bu şahıs ile pazara bile gitmem, birlikte mal sahibi olmak mı, hayatta olmaz” demeyin.
“Parası ile değil mi? Verdim parasını, aldım hissesini ” demeyin.
“Ben hissemi sattım, konu beni ilgilendirmez” demeyin.
“Onun hissesi az, söz hakkı yok” demeyin.
Peki ya dersek neler olabilir, biraz bu cümlelerin altını dolduralım.
Paylı mülkiyet, miras birlikteliklerine göre paydaşlarına daha özgür hareket etme imkanı sağlıyor. Sahip olunan hissenin bir kısmı veya tamamı devredebiliyor, rehin verebiliyor; hatta gerektiğinde haczedebiliyor ve bu durum diğer paydaşları çoğu zaman direkt olarak etkilemiyor.
Ancak, paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazın hissesinin, paydaşlar dışında başka birine satılması her ne kadar mümkün desek de, kanun koyucu bu duruma bazı sınırlamalar getirmiş ve yeni gelenlere karşı ÖN ALIM HAKKI kullanma imkanı tanımış.
Mevcut paydaşlara tanınan bu ÖN ALIM HAKKI, kısaca şu anlama geliyor;
PAYINI SATMAYA KARAR VERDİYSEN, ÖNCE BİZE SORMALISIN.
- Ön alım hakkı, taşınmazın devri sırasında mevcut paydaşlara tanınmış bir hak olup, en geç payın devredilmesinden sonra 2 yıl içerisinde kullanılması gerekli. Yani üzerinden 2 yıl geçtikten sonra ön alım hakkını kullanamıyoruz. Payın satıldığı diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirildi ise artık 2 yıl değil, 3 ay içerisinde ön alım hakkının kullanılması gerekli.
“Ben bu şahıs ile pazara bile gitmem, birlikte mal sahibi olmak mı, hayatta olmaz”
demiyoruz. Süreyi kaçırırsanız, hisseyi kim aldı ise artık onunla arkadaşsınız.
- Ön alım hakkı, dava yolu ile kullanılabiliyor. Devirden sonra süresi içerisinde mahkemeye başvurulduğunda; yeni hissedarın tapusu iptal ediliyor, ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş adına tesciline mahkeme tarafından karar veriliyor. Yani bir taşınmazda hissedar olmak istiyorsanız, onların da sizi istemesi şart.
“Parası ile değil mi? Verdim parasını, aldım hissesini”
diyemiyoruz demek ki.
- Paydaşın ön alım hakkı kullanmak için mahkemeye başvurması yeterlidir dedik ama tabi bu bir yargılama süreci, taleplerin olduğu yerde iddialar vardır, savunmalar vardır. Bu davada akrabalar arası satış, taşınmazın devir değerinin tapuda gerçeğe aykırı olarak düşük ya da yüksek bedel gösterilmesi konuları elbette tartışılıyor ve bu iddialar tabi ki davanın sonucunu etkiliyor. Yani neyi, nasıl ve kime sattığınız sonuç açısından çok önemli.
“Ben hissemi sattım, konu beni ilgilendirmez” dememek lazım. Konunun odak noktalarından biri de sizsiniz.
- Ön alım hakkı kullanmak isteyen paydaşın bu davada bazı yükümlülükleri var tabi. Mahkeme tarafından belirlenen hisse değeri ve alıcının devir masraflarını ödemek en önemli yükümlülüklerden biri.
- Her bir paydaş kendi adına ön alım hakkı kullanabiliyor. Hem de hisse oranının ne olduğu hiç önemli değil. Tüm paydaşlar bu haktan eşit şekilde faydalanıyor. Ne kadar paydaş ön alım hakkını kullandı ise satılan hisse o kadar paya bölünüyor.
“Onun hissesi az, söz hakkı yok” demeyin. Az yeri olanın çok sesi çıkabilir.
Pay arkadaşlığı, ev arkadaşlığına benzer. Ev arkadaşlığı dostluk, güven, ortak bütçe, fikir birliği ve tabi ki de VEDA SEREMONİSİ ister. Pay arkadaşlığında ise bunların hepsine ihtiyacımız yok belki ama veda seremonisi önemli. Eğer pay arkadaşlığı yapıyorsanız hak ve yükümlülükleriniz hakkında hukuki danışmalık almayı önemseyiniz.
Av. Arb. Sevil KOYUNCU